“史上最嚴(yán)厲”——限購(gòu)、限貸等一系列政策，注定讓2011年昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)不平靜；而2011年昆明的土地市場(chǎng)也經(jīng)歷了各種“風(fēng)波”。“艱辛的地王——原市政府地塊的出讓”、“組團(tuán)亮相”的昆明區(qū)域開(kāi)拓、土地市場(chǎng)“年終沖刺”。從年中的“拿地潮”，到年底的“無(wú)人應(yīng)價(jià)”，將2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的周遭標(biāo)出了“腳注”。地價(jià)與房?jī)r(jià)有多少關(guān)系？昆明市國(guó)土資源局也于年關(guān)之際做出了回答，昆明地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在25%左右。
關(guān)鍵詞：地王
艱辛“地王” 圣誕節(jié)爆破
2011年12月25日，西方人的盛大節(jié)日，昆明的南屏街狂歡再續(xù)。除此之外，對(duì)于昆明而言還有一件大事：原市政府地塊爆破。但“地王”的稱(chēng)號(hào)，來(lái)得不易。地王“三進(jìn)兩出”的試探，讓本就熱鬧的土地市場(chǎng)，多了更多的聚焦機(jī)會(huì)。
2011年3月1日，昆明市國(guó)土資源局發(fā)布交易公告，原昆明市政府辦公樓所在地塊等一共5宗地塊，將于當(dāng)月25日拍賣(mài)。據(jù)公告顯示，1宗11000多平方米的地塊是凈綠地規(guī)劃，3宗為商業(yè)金融用地，1宗為商業(yè)金融/居住用地；5宗地塊52184.86平方米，折合約78.27畝，交易起價(jià)156560萬(wàn)元，每畝價(jià)格在2000.06萬(wàn)元左右；自然人也可以參與競(jìng)買(mǎi)，可單獨(dú)申請(qǐng)，也可聯(lián)合申請(qǐng)，而拍賣(mài)地也選在滇池國(guó)家旅游度假區(qū)的海埂會(huì)堂。此公告一出，引來(lái)諸多猜測(cè)？但臨近拍賣(mài)節(jié)點(diǎn)之時(shí)，3月21日昆明市國(guó)土資源局發(fā)布公告表示，“因規(guī)劃調(diào)整，本次交易中止。”
5月17日，昆明市國(guó)土資源局再度發(fā)布交易公告，原市政府地塊將于6月24日進(jìn)行拍賣(mài)。交易公告顯示，地塊進(jìn)行了“小合并”，原5宗地塊，變?yōu)?宗；原綠地及居住用地規(guī)劃全部調(diào)整為“商業(yè)金融業(yè)用地”；塊面積由原來(lái)的約78.27畝，變?yōu)榧s84畝；競(jìng)買(mǎi)保障金增加1.8億元，交易起價(jià)增加了5.37億元，每畝土地價(jià)格漲幅為500萬(wàn)元；建筑限高也從150米一躍到了300米，容積率等規(guī)劃條件也都做出了相應(yīng)的調(diào)整。拍賣(mài)舉行的前兩天，記者從拍賣(mài)公司獲悉，已經(jīng)有1加企業(yè)參與拍賣(mài)，中意的賣(mài)家頗多。5月22日下午3時(shí)，記者了解到，由于“報(bào)名人數(shù)不夠”，只能再次中止交易，取消拍賣(mài)。
8月31日，據(jù)昆明市國(guó)土資源局發(fā)布公告顯示，9月28日，原市政府地塊，將再次入市，此時(shí)，2宗地塊的每畝約2999.85萬(wàn)元；9月28日，原市政府地塊終于如期掛牌。地王競(jìng)買(mǎi)人終于浮出水面，恒隆地產(chǎn)、烏節(jié)地產(chǎn)兩家外資企業(yè)在交易中心進(jìn)行了近4個(gè)小時(shí)，83輪的競(jìng)價(jià)，恒隆地產(chǎn)有限公司以近35億元、約4159.89萬(wàn)元/畝的價(jià)格，最終成為原市政府地塊主人。
關(guān)鍵詞：供應(yīng)集中
土地組團(tuán)亮相 政府“嫁女”不易
湖濱生態(tài)城21宗地塊的集體流拍、白沙河板塊的多次流出及其他板塊的拿地不順，顯示出昆明城市“組團(tuán)”開(kāi)發(fā)在拿地環(huán)節(jié)受阻。讓我們看到政府的“嫁女”之路并不順暢，營(yíng)銷(xiāo)“嫁女”，對(duì)于政府而言，仍然是一門(mén)學(xué)問(wèn)。
在滇池治理還未取得實(shí)質(zhì)效果之時(shí)，昆明人對(duì)于滇池的留念，或多或少，就此少了很多美好的想象。但滇池對(duì)于昆明人的吸引力仍然不可小視。在環(huán)湖東路可以“環(huán)湖游”之后，營(yíng)銷(xiāo)滇池地塊的步伐也就緊隨其后。
6月初，昆明市政府對(duì)“湖濱生態(tài)城土地出讓”舉行了專(zhuān)門(mén)的推介會(huì)，并將土地拍賣(mài)地點(diǎn)定在了海埂會(huì)堂。7月13日，首批湖濱生態(tài)城土地地塊如期舉行，但拍賣(mài)并不如意。前來(lái)參加土地拍賣(mài)會(huì)的媒體記者超過(guò)了開(kāi)發(fā)商，很多新興地產(chǎn)媒體在海埂會(huì)堂內(nèi)尋找自己的“合作人”，但畢竟出現(xiàn)的機(jī)會(huì)很少，錯(cuò)把同行當(dāng)做開(kāi)發(fā)商。經(jīng)過(guò)半個(gè)多小時(shí)的混戰(zhàn)之后，終于摸清13宗地塊拍賣(mài)行情：6宗土地分別因競(jìng)買(mǎi)人數(shù)達(dá)不到要求的7人，中止拍賣(mài)，有3宗地因無(wú)人舉牌流拍，其余4宗地均以“底價(jià)成交”。云南東甌投資有限責(zé)任公司一口氣拿下兩宗地塊；一位自然人則拿下另外1宗，成交14887.89平方米，金額10785.39萬(wàn)元，每畝價(jià)格482.96萬(wàn)元左右。按照計(jì)劃，第二批7宗、第三批5宗地塊分別定于7月18日、22日拍賣(mài)。隨后都傳出流拍消息。最終環(huán)湖東路項(xiàng)目25宗地共有21宗流拍。隨后幾個(gè)月，也有該項(xiàng)目地塊再度入市，但市場(chǎng)并不買(mǎi)賬。
另外較為熱門(mén)的片區(qū)白沙河，萬(wàn)科排頭開(kāi)發(fā)，讓它響亮起來(lái)，但土地的拍賣(mài)更顯艱辛。其中，該片區(qū)編號(hào)為KC2009-31，KC2009-20-3號(hào)的2宗地塊，在2011年內(nèi)，三次入市均再度被收回。而片區(qū)組團(tuán)開(kāi)發(fā)中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、度假片區(qū)、呈貢新城等片區(qū)拿地潮中，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始喜歡玩“隱身”。
關(guān)鍵詞：流拍
年末“流拍”潮 房企拿地“謹(jǐn)慎”
在經(jīng)歷過(guò)年中181宗地塊拿地?zé)岢薄⒑I生態(tài)成的集體流拍事件、原市政府地塊的半年拉鋸戰(zhàn)之后，臨近歲末昆明的土地市場(chǎng)的成交情況越發(fā)冷清，這與市政府的年終推地潮形成了鮮明的對(duì)比。
從11月份昆明市國(guó)土資源局發(fā)布的交易公告可以看到，11月累計(jì)推出19宗地塊，推出面積為661461.19平方米；但交易情況并不理想，只有10宗地塊成交，1宗為城鎮(zhèn)住宅用地；“流拍”面積比例高達(dá)58.29%。12月的戰(zhàn)況也不樂(lè)觀(guān)。截至12月26日，我們可以看到，12月份流拍的土地占比不菲；推出37宗地塊，累計(jì)8宗以上的地塊流拍，城鎮(zhèn)住宅用地流拍占比較大。同時(shí)，政府的推地節(jié)奏緊湊，很多月頭流拍的地塊，月末就再度入市。此外，政府層面調(diào)整，也顯示出土地市場(chǎng)的“疲軟”，去年10月土地拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)門(mén)檻由7變3，政策推行后，土地的成交情況也并未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。多數(shù)參與土地拍賣(mài)企業(yè)在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)仍然表示：“只要有人舉牌我們就不再考慮，不想讓成本再增加。市場(chǎng)好的時(shí)候，還可以從市場(chǎng)中淘回來(lái)，市場(chǎng)不好就都得自己擔(dān)著。”
此外，很多本有“囤地”考慮的企業(yè)，在現(xiàn)金之壓之下，拿地的謹(jǐn)慎悉數(shù)也一度高升。一位房企土地開(kāi)發(fā)部經(jīng)理在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“年底拿地的風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)較高，主要源于企業(yè)前期推盤(pán)‘不順利’，而年底結(jié)賬的壓力也很大。”
但這并不表示所有的企業(yè)都開(kāi)始守住自己“拿地紅線(xiàn)”，也有房企在年關(guān)政府土地高潮之際穩(wěn)接“接力棒”。據(jù)靠近某品牌企業(yè)的人士透露：“目前很多企業(yè)已經(jīng)不直接參與拿地，而是通過(guò)國(guó)企拿地，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)@樣即滿(mǎn)足了拿地要求，也省去了很多無(wú)形成本。”而這預(yù)示著下一輪的房企“淘沙潮”即將到來(lái)。
鏈接
昆明市國(guó)土資源局發(fā)文——
昆明地價(jià)占房?jī)r(jià)比例25%左右
針對(duì)，昆明的地價(jià)是否過(guò)高？地價(jià)過(guò)高是否跟房?jī)r(jià)居高不下有直接影響？
2011年12月20日，昆明市國(guó)土資源局發(fā)表文章表示：“昆明的地價(jià)綜合全國(guó)省會(huì)城市來(lái)看并不高，而且就某宗地地價(jià)的高低是根其地塊所在區(qū)位、周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套情況、規(guī)劃容積率等綜合因素決定的。房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系，出發(fā)點(diǎn)不同、觀(guān)察的角度不一樣，結(jié)論就不一樣。商品房的特點(diǎn)是具有商品性，商品房?jī)r(jià)格取決于市場(chǎng)需求，由市場(chǎng)定價(jià)。
地價(jià)在房?jī)r(jià)中的占比有多大？昆明市國(guó)土資源局做出表示：“房?jī)r(jià)由土地成本、建安成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)四個(gè)部分組成，地價(jià)的變化會(huì)影響到房?jī)r(jià)，但僅是構(gòu)成房?jī)r(jià)的一個(gè)因素，所占的比重不大，在2006年國(guó)土資源部對(duì)地價(jià)進(jìn)行了調(diào)查，地價(jià)所占房?jī)r(jià)的比例為30%，昆明市基本上在25%范圍之內(nèi)。而真正影響房?jī)r(jià)的高低的主要是取決于市場(chǎng)供求，如果商品房市場(chǎng)需求大，即使是成本很低，商品房?jī)r(jià)格也是隨行就市。”
